绿城的全品质曲线丨中报风云?

文/乐居财经魏薇房慧

“未来绿城在行业发展中会占据更多空间，更多优势。”对于这一点，绿城中国董事会主席张亚东很有自信。

8月26日，绿城中国举行2022年中期业绩发布会。开篇便用“因势而变、磨炼内功、锚定方向、长期主义”四个关键词概括了绿城确保战术落地的“秘籍”，要在不确定性中寻找确定性，坚持全品质高质量发展。

具体在经营品质、产品品质、工程提效上持续发力，走出了全品质增长的发展线。经营上来看，上半年其取得收入647.31亿元，较去年同期增长79.1%，近三年同期复合增长率64.6%；期内利润48.6亿元，较去年同期增长24.3%，近三年同期复合增长率24.6%；公司股东应占核心净利润37.26亿元，较去年同期增长36.7%。

在复杂的市场环境下，全面复苏仍需时日。但绿城还是表示了长期看好房地产行业，未来还大有可为。在这个过程中，绿城要“冷静应对、练好内功，择机而动、精准施策”。

张亚东表示，绿城已经做好了各项准备工作，有信心保质保量完成全年的各项工作目标，对于下一步的打法，绿城也根据时势和自身情况做好了部署。会在下行的市场中获得更多的市场份额，预计在未来三年后大概能占到行业的3%，份额会逐渐提高，这一点是确定的。

更聚焦

“重资产部分，绿城中国将更聚焦、更深耕，以后会是10+25城市的布局，更聚焦核心城市，核心地段和核心项目。对轻资产部分，绿城管理板块将更加注重全国化拓展和品牌的输出，从走向三四线甚至四五线城市。”这是发布会上，张亚东对绿城“聚焦发展”的解读。

今年上半年，绿城多次现身公开市场拿地，共计在8个城市新增20个项目，总建筑面积约313万平方米，权益货值554亿元。从城市能级来看，一二线城市新增货值占比达到90%；重点聚焦长三角和京津冀地区。

对于新增项目，管理层介绍：利润指标更高，风险系数更低，权益占比更大。

执行董事及行政总裁郭佳峰表示：今年新增项目的利润率表现，都达到了公司要求的8%。部分项目还超出了要求，比如北京一批次拿到的利润率接近10%，杭州一批次拿到的利润率也接近9%。接下来公司对投资的要求还会提高。

据绿城中国执行董事及副总裁李骏介绍，公司在2022年新拓项目当年的转化率达到60%，合同销售总额1128亿元，综合回款率110%，新拓项目的权益占比在今年上半年达到了76%，创历史新高。

更安全

控风险，不仅要关注投资端收益情况，也要关注资产负债匹配情况。

“债务结构方面，稳中向好，短债近三年都是呈下降的趋势，平均融资成本近三年来也是逐步下降。”绿城中国执行董事及执行总裁耿忠强对此做了言简意赅的总结。

报告显示：上半年，其现金短债比2.3倍，融资成本控制在4.5%，境内直接融资成本3.33%。值得一提的是永续债，其已从去年年底的108亿元降到25亿元，降幅达76%。耿忠强表示：永续债明年公司就逐步清零了。

今年上半年总的发债金额是211亿元，同比去年的124.62亿元增长了69%。今年在境内的发债中，发行的产品也非常丰富，包括公司债、中期票据，ABS等等，充分说明了公司获得了资本市场的充分认可。截至报告期末，公司手上在境内还有330亿的发行额度，可以说目前发行额度也是充足的。

在谈及公司融资及财务表现时，耿忠强表示：中交自2015年开始就对绿城中国进行并表，现在各大行对绿城的授信全部纳入中交的整体授信范围内，这样对绿城中国来说，授信更充足，成本也更低。

针对未来的再融资，绿城已对目前及未来的销售形势以及当下和未来资本市场的融资环境、合作方的情况做了充分的研判，并做了充足的压力测试，对后续的每一笔的贷款归还以及每一笔经营支出都做了相应的资金安排，能确保后期贷款到期的顺利归还和到期项目的顺利交付。

更满意

不可否认的是，在消费升级、房地产市场回归理性的大背景下，产品才是王道。

为何能在行业的深度调整期稳健增长？张亚东感慨道：回过头来看绿城所制定的战略，其多次强调以客户为中心、最懂产品和最懂客户，都非常符合行业发展的要求。正是这种契合，绿城才能在今天取得良好的成绩，也正是这样的契合，绿城在下一步的行业发展中才有更大的空间和优势。

即使是在大环境最艰难的时候，绿城也从未放弃产品主义。在绿城，产品品质是“一号工程”，客户满意度是“一号标准”，文化价值观是“一号准则”。

近日，绿城文化体系升级发布，在“理念体系塔”基础上，新增了“行为体系塔”，即“1（核心价值观）-6（六品）-8（行为导向）-24（行为内涵）-N（行为准则）”，正式形成“双塔文化体系”，在文化双塔背后支撑着的，是绿城对品质的不懈追求。

好的产品终将被市场认可。公开资料显示，在杭州、无锡、宁波、合肥等十个城市中，绿城的总体忠诚度居首位，平均忠诚率82.8%，而行业的均值是57.8%。

当下的市场环境中，“交付力”是房企信用的直接体现，更是房企实现良性循环的底线。

在这方面，今年上半年，绿城自投板块通过多维保障确保了39个项目、2.8万户、566万平方米的100%按时交付，并且做到了实际交付时间较合同交付时间平均提前了36天。

“规模和排名上的增长，已经不是绿城所追求的目标，更重要的是全品质、高质量的发展。”会议最后，张亚东再一次表明了公司的管理目标。